Enebakk kommune legger herved frem forslag om å endre reguleringsplan REG 324 på Flateby. Planen ble vedtatt 03.04.1981.

Endringsforslaget gjelder følgende eiendommer (gårds - og bruksnummer):

  • 6/27, 6/32, 6/49, 6/51, 6/52, 6/55, 6/56, 6/58, 6/59, 6/62, 6/63, 6/64, 6/65, 6/71, 6/72, 6/74, 6/75, 6/88, 6/132, 6/133, 6/134, 6/135, 6/139, 6/161, 6/162, 6/167, 6/177, 6/230, 6/237.

Forslagenes innhold

Følgende endringer foreslås med hjemmel i plan og bygningslovens § 12-7:

  • Endring av bestemmelse om utnyttelsesgrad og boligtyper. Reguleringsbestemmelsene §2 endres fra å angi utnyttelsesgrad (u) = 0, 15 til 35 %-BYA (bebygd areal).

I området skal det oppføres eneboliger, frittliggende eller konsentrert småhusbebyggelse. Definisjonen av disse boligtypene er den samme som i veilederen «H 2300-B-Grad av utnytting-beregnings- og måleregler» (2014).

  • Endring av byggehøyder. Det foreslås å endre byggehøydene til å være i tråd med kommuneplanens arealdel punkt (pkt.) 3.2.1. Denne angir en maksimal mønehøyde på 9 meter og en maksimal gesimshøyde på 7 meter. Høyden skal måles fra gjennomsnittlig planert terreng. Maksimal mønehøyde på garasje er 4,5 meter, målt fra garasjegulv

Dagens byggehøyder er maksimal mønehøyde på 8,5 meter for hus med innredet underetasje, og maksimal mønehøyde på 7 meter for 1.etasjes hus.

  • Bestemmelsen om at bebyggelsen skal være i en etasje oppheves, se reguleringsbestemmelsenes § 3.
  • Fastsette krav til minste uteoppholdsareal (MUA). Det stilles følgende krav til minste uteoppholdsareal MUA pr. boenhet:

 

Boligtype

MUA

Enebolig

250 m2

Tomannsbolig og annen frittliggende småhusbebyggelse

200 m2

Konsentrert småhusbebyggelse

100 m2

Snu-, parkerings – og kjøreareal medregnes ikke i MUA.

Arealet bør være sammenhengende, enten på egen eiendom eller på fellesareal. Maksimalt 40 % av uteoppholdsarealet kan bestå av harde flater. Uteoppholdsareal skal plasseres og utformes slik at god kvalitet oppnås, herunder i forhold til sol – og lysforhold, støy og annen miljøbelastning (jf. byggteknisk forskrift, § 8-4).

  • Det foreslås å endre kravene til parkeringareal i § 5. Det skal opparbeides minimum følgende antall parkeringsplasser for bil, pr. boenhet:

Boenhet

Ant. p-plasser

Gjesteparkering

Enebolig

3

0

Boenhet > 60 m2 BRA

2

0,5

Boenhet < 60 m2 BRA

1

0,5

 

            Plasser til gjesteparkering skal avsettes på egen eiendom eller på fellesareal.

Parkeringsplasser, herunder garasje eller mulighet for garasje, og snuarealer skal opparbeides på egen tomt, og vises i utomhusplan/situasjonsplan. Det skal avsettes minst 20 m² for første plass, og 19,5m² for øvrige, inkludert snuareal. Opparbeidelse av parkeringsplasser på fellesområder skal utføres i henhold til gjeldende kommunale veinorm.

Sykkelparkering skal også vektlegges og prioriteres i tilknytning til boligområder med konsentrert småhusbebyggelse.

  • Endring av arealformål. Eiendommen 6/52 (Solåsveien 2) er gjennom plankartet regulert til allmennyttig formål. I dag benyttes eiendommen til boligformål. Derfor foreslår kommunen å endre området fra allmennyttig formål til boligformål.

I denne sammenheng oppheves § 6 i reguleringsplanen. Dette er en bestemmelse for området regulert til allmennyttig formål.

Endringene som foreslås vil gjelde for fremtidige tiltak i området.

Begrunnelse for endringene

Hensikten med endring av utnyttelsesgrad og byggehøyder er å legge til rette for at større deler av tomtene kan utnyttes. Dette vil kunne ha positiv innvirkning på tomtens verdi. Metoden for å beregne grad av utnytting vil bli enklere å praktisere ved bruk av %-BYA. Begrunnelsen for å sette bebygd areal til 35 % er at området ligger tett inntil det man definerer som sentrum på Flateby, og man ønsker å legge til rette for høy utnyttelse i sentrumsnære områder hvor det er kort avstand til ulike servicefunksjoner og kollektivtransport. Dette er i tråd med pkt. 4.3 i de statlige planretningslinjene for bolig-, areal – og transportplanlegging (2014).

Med disse endringene ønsker man også å sørge for at planen har moderne bestemmelser i tråd med dagens regelverk, og at planen er i tråd med faktisk utvikling i området. Slik sikrer man at planen kan være et fremtidig styringsverktøy i området.

Endringsforslagene er en del av kommunens arbeid med å legge til rette for en klimavennlig fortetting i Enebakks tettsteder. Utvalg for teknikk og utvikling i Enebakk kommune vedtok, 16.11.2017 i sak 67/17, at eldre reguleringsplaner skulle endres og oppheves. Videre vedtok kommunestyret i mars 2018 (05.03.2018) hvordan arbeidet skulle organiseres og prioriteres. De fleste av planene som skal endres ligger i tettstedene Flateby og Ytre Enebakk.  

Arbeidet er i tråd med lokale og regionale føringer. Kommuneplanens samfunnsdel sier at 80 % av utvikling og bosetting i kommunen skal skje i de to tettstedene. Regional plan for areal og transport for Oslo og Akershus trekker frem Flateby og Ytre Enebakk som prioriterte vekstområder.

Myndighet til å fatte avgjørelse i saken

Endringen fremmes med hjemmel i plan - og bygningslovens § 12-14 annet ledd. Bestemmelsen gir kommunestyret hjemmel til å delegere myndigheten til å treffe vedtak om endringer i reguleringsplan når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder.

I Enebakk kommune er denne myndigheten delegert til utvalg for teknikk og utvikling.

Merknader/innspill

Eventuelle merknader og/eller innspill til forslaget om å endre bestemmelsene kan sendes pr. e-post til postmottak@enebakk.kommune.no eller som brev til Enebakk kommune, Prestegårdsveien 4, 1912 Enebakk, merket med vår referanse «2019/492». Frist for innsendelse av merknader/innspill er 24.april 2019.

Dersom du har spørsmål til saken kan du ta kontakt med saksbehandler Anders Vister, tlf: 989 00 493 eller e-post: ole.anders.vister@enebakk.kommune.no