I medhold av plan- og bygningslovens § 12-14, 2. ledd varsler Henrik E. Nielsen Arkitektkontor AS på vegne av Fjellvang Utvikling AS om endring av reguleringsplan REG 415 Fjellvang på Flateby. Planen trådte i kraft 09.05.2011.

 

Endringsforslaget gjelder eiendommene med følgende gårds- og bruksnummer 6/367 og 7/51

 

Begrunnelse for endringene

Hensikten med endring av reguleringsbestemmelsene er å supplere og forbedre gjeldende bestemmelsene slik at de mer presist beskriver og regulerer byggehøyder, parkering, massehåndtering, overvann mv. Samtidig fastlegges det detaljerte byggegrenser mot vassdrag i henhold til Enebakks kommuneplan.

 

Etter gjennomføring av endringene vil planen være mindre belastende for de omkringliggende eiendommer og det eksisterende veinett, da antall boenheter reduseres fra 18 til 15, det etableres flere og betydelig lengre turveger, og at felles uteoppholdsareal øker med ca. 280% i forhold til gjeldende plan. Det åpnes for boliger med flate tak uten at maksimal gesimshøyde økes og gesimshøyde blir da lik mønehøyde. Dette betyr at husene med flate tak vil fremstå lavere enn hus med saltak og dermed med mindre innvirkning på naboeiendommer.

 

Endringen av eksisterende reguleringsbestemmelser vil ha positiv innvirkning på viktige natur- og friluftsområder, da den ikke tillater at bekker legges i rør.

 

Forslagets innhold

 

  • Endring av bestemmelse om utforming. 

Reguleringsbestemmelse 1. Utforming/ Grad av utnytting endres fra 40% BYA til 70% BYA. Utnyttelsesgrad gjelder areal regulert som småhusbebyggelse. 

 

Reguleringsbestemmelse 1. Utforming/ Byggehøyder. Maksimalt tillatt gesimshøyde på 7 m over ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen endres ikke. Det er sammenhengende bygningsmasser som skal legges til grunn for beregning av terrengs gjennomsnittsnivå, f.eks. alle sammenhengende rekkehus skal ha samme ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå. Rekkverk på takterrasser på flate tak skal være transparente og kan føres maksimalt 1,2 meter over gesimshøyden. Rekkverk på takterrasser skal være inntrukket minimum 50 cm fra fasadeliv.

 

Reguleringsbestemmelse 1. Utforming/ Takvinkel endres fra skråtak med takvinkel på minimum 22 grader til flatt tak. 

 

  • Endring av bestemmelse om vilkår for bruk av arealer, bygninger, og anlegg, eller forbud mot former for bruk 

Reguleringsbestemmelse 2. Vilkår for bruk av arealer, bygninger, og anlegg, eller forbud mot former for bruk/ Grøntbelte. Det skal avsettes 2 områder til uteoppholdsareal f_U1 og f_U2 langs både nord- og sørbekk istedenfor kun langs sørbekk.  

 

Reguleringsbestemmelse 2. Vilkår for bruk av arealer, bygninger, og anlegg, eller forbud mot former for bruk/ Turveg. Det skal avsettes areal til grønnstruktur med 3 turveger f_T1, f_T2, f_T3 i stedet for kun 2 turveger i gjeldende reguleringsplan. I tillegg til turveger skal det etableres felles gangveier mellom parkeringsareal og boliger. 

 

Reguleringsbestemmelse 2. Vilkår for bruk av arealer, bygninger, og anlegg, eller forbud mot former for bruk/ Gjerder utgår

 

  • Endring av bestemmelse om funksjons- og kvalitetskrav til bygninger, anlegg, og utearealer. Det stilles krav om avfallsbrønner. 
  • Endring av bestemmelse om boliger. Antall tillatte boliger reduseres fra 18 til 15 innenfor BK1 og BK2. 
  • Endring av bestemmelse om trafikk og parkering (Parkering). Antall påkrevde parkeringsplasser presiseres for ulike typer boenheter. 
  • Endring av bestemmelse om krav om nærmere undersøkelser

Reguleringsbestemmelse 12. Krav om nærmere undersøkelser/ massehåndtering presiserer at deponerte masser skal undersøkes ved søknad om rammetillatelse, samt at jord fra områder med fremmede arter ikke skal benyttes som vekstmasser.

 

Reguleringsbestemmelse 12. Krav om nærmere undersøkelser/ Overvann presiserer plassering av fordrøyningsdam og avløpsrør. Bestemmelsen setter krav om hydrologisk beregning av avrenning fra naturtilstand sammenliknet med situasjon etter utbygging ved søknad om rammetillatelse. 

 

  • Endring av bestemmelse om offentlige eller fellesarealer

Felles vei f_V1 erstatter felles veier V1 og V2. Betegnelse for turveger T1 og T2 endres til f_T1 og f_T2 samt at det etableres ny turveg f_T3. 

Betegnelse for lekeområde L1 endres til f_L1. Betegnelse for Parkeringsplass P1 endres til f_P1. Betegnelse for uteoppholdsareal U1 endres til f_U1, samt at det etableres nytt uteoppholdsareal f_U2. Annet uteopphold AU1 og AU2 utgår. Betegnelse for Renovasjonsanlegg R1 endres til f_R1

 

Myndighet til å fatte avgjørelse i saken

Endringen fremmes med hjemmel i plan - og bygningslovens § 12-14, 2. ledd. Bestemmelsen gir kommunestyret hjemmel til å delegere myndigheten til å treffe vedtak om endringer i reguleringsplan når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder.

 

Den mindre vesentlige endring av gjeldende reguleringsplan går ikke utover hovedrammene i eksisterende planen. Endringene supplerer og forbedrer gjeldende reguleringsbestemmelser, da de mer presist beskriver takhøyder og vinkel, plassering av uteoppholdsarealer og turveger, antall boliger og parkeringsplasser. Etter gjennomføring av endringene vil planen være mindre belastende for de omkringliggende eiendommer og det eksisterende veinett da antall boenheter blir redusert fra 18 til 15. Endringen av eksisterende reguleringsbestemmelser vil ha positiv innvirkning på viktige natur- og friluftsområder da den sørger for at to bekker forblir åpne, samt at den reduserer antall boliger som vil føre til mindre press på felles grøntarealer.

 

I Enebakk kommune er denne myndigheten delegert til utvalg for teknikk og utvikling.

 

Merknader/innspill

Eventuelle merknader og/eller innspill til forslaget om å endre bestemmelsene skal sendes skriftlig pr. e-post til ansvarlig søker Henrik E. Nielsen Arkitektkontor AS, e-post adresse: hen@hen-arkitektur.no med kopi til postmottak@enebakk.kommune.no, eller som brev til Henrik E. Nielsen Arkitektkontor AS, Postboks 9208 Grønland, 0134 Oslo med kopi til Enebakk kommune, Prestegårdsveien 4, 1912 Enebakk.

 

Frist for innsendelse av merknader/innspill er 29.01.2020.

 

Dersom det er spørsmål vedr. saken kan disse rettes til ansvarlig søker Sivilarkitekt MNAL Henrik E. Nielsen. 

 

 

Med vennlig hilsen for

HENRIK E. NIELSEN ARKITEKTKONTOR AS POSTBOKS 9208 GRØNLAND, 0134 OSLO

 

Henrik E. Nielsen

Daglig leder, sivilarkitekt mnal

e-post: hen@hen-arkitektur.no